《五原县农村集体经营性建设用地入市试点实施办法（暂行）》已经政府常务会讨论通过。根据有关规定，现对本暂行办法进行解读：

一、修订背景

为规范集体经营性建设用地入市行为，保障集体建设用地所有权人和使用权人合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》、自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的方案》、内蒙古自治区自然资源厅关于印发《内蒙古自治区农村集体经营性建设用地入市试点操作指南》的通知等相关文件规定，结合我县实际，制定了《五原县农村集体经营性建设用地入市试点实施办法（暂行）》。

二、目标任务

探索建立“同权同价、同权同责、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，建立城乡统一的建设用地市场和服务监管制度，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成可复制、可推广的改革成果。

三、主要内容

自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的方案》、内蒙古自治区自然资源厅关于印发《内蒙古自治区农村集体经营性建设用地入市试点操作指南》和五原县人民政府《五原县农村集体经营性建设用地入市改革实施方案》文件精神，经充分学习借鉴先进地区改革试点经验及结合我县改革试点探索实际，重点对入市主体、途径及条件、用途、入市方式及入市程序、土地增值收益分配管理、开发管理等内容进行试点。

四、涉及范围

试点期间，在五原县行政辖区范围内开展农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

五、执行标准

本办法自发布之日起施行，在五原县实施改革试点期限内有效，施行期间，五原县其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与新颁布上位法及政策等不一致的，以新颁布上位法及政策为准。

六、注意事项

要抓住“两项前置条件”，加快完成详细规划(村庄规划)编制，完成集体土地所有权和使用权确权登记；

要紧盯“三项负面清单”，不得通过农用地转为新增建设用地入市，不得将宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不得用于商品住宅建设；

要探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益，保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

七、关键词诠释

入市：是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式进入土地市场交易的行为。

就地入市：规划用途须是建设用地且为经营性的、土地利用现状是建设用地、土地权属为集体性质且没有争议用地的入市方式。

异地调整入市：规划用途须是建设用地且为经营性的、土地利用现状是农用地（不占耕地）、土地权属为集体性质且没有争议用地的入市方式。

八、惠民利民举措

农村集体经济组织依据实际情况制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，农村集体经营性建设用地入市收益主要用于“三农”，壮大农村集体经济。切实拓宽行政村的财产性收入，增加党支部、村委会的“话语权”，充分发挥其对集体经济发展的引领作用。为乡村振兴战略实施注入动力。

九、办法主要内容

入市管理办法共7张48条。

第一章为总则，明确了制定依据及适用范围

为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地入市，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》、自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的方案》、内蒙古自治区自然资源厅关于印发《内蒙古自治区农村集体经营性建设用地入市试点操作指南》的通知等相关文件规定，结合五原县实际，制定该办法。

在五县县实际管辖区域内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

办法所指的集体经营性建设用地是指五原县国土空间总体规划（2021年-2035年）、乡镇空间规划、村庄规划、生态保护规划中确定为工矿仓储用地、商服用地、保障性住房等经营性用途并经依法登记的集体建设用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，使用权以出让、租赁、作价出资（入股）、联营等有偿方式进入土地市场交易的行为。

农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

第二章明确了入市主体、途径及条件

1、农村集体经营性建设用地的入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织或者村民委员会。

2、入市主体以全资方式设立的土地专营公司、土地股份合作社等具有法人资格、从事土地专营业务的市场法人、具有法人资格的属地乡镇人民政府，经集体经济组织成员书面委托授权，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项。

3、依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

4、村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少，质量有提高的前提下，可以由县自然资源局拟定异地调整方案，并报县人民政府批准由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，调整到本县辖区内的产业集中区或者其他符合条件的区域入市。

5、农村集体经营性建设用地就地入市应当符合以下条件：

（一）符合五原县国土空间总体规划（2021年-2035年）或乡镇国土空间总体规划或村庄规划、相关产业规划及环保要求；

（二）依法取得集体所有土地权属或者集体土地使用权证书；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或者经所有权人书面同意随土地一同入市；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

6、采取调整途径入市的，应当符合以下条件：

（一）需调整地块在现行土地利用现状图中为建设用地；

（二）需调整地块位于村庄范围内，且布局零星、分散；

（三）土地权属清晰无争议；

（四）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕；

（五）需调整地块应当复垦为农用地，且复垦后的农用地面积，不得小于拟入市地块面积；调整涉及占用耕地的，复垦为耕地的面积，不得小于所占用的耕地面积，且质量不得低于所占用的耕地的质量；

（六）拟入市地块不属于永久基本农田，且为五原县国土空间总体规划（2021年-2035年）划定的建设用地，乡镇国土空间总体规划（城乡规划）或者村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房等经营性用途的农村集体建设用地；

（七）拟入市地块在调整完毕后，必须符合本办法第十二条第（一）项及第（四）项规定的条件；

（八）调整完毕后的建设用地面积总量不得大于调整之前；

（九）法律法规规定的其他条件。

7、有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：

（一）农村宅基地使用权，但法律、法规另有规定的除外；

（二）土地权属有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；

（四）已办理抵押登记，但未取得抵押权人书面同意的；

（五）地上建筑物、构筑物及其他附着物存在权属纠纷影响农村集体建设用地入市的；

（六）没有明确土地使用条件的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第三章是明确了入市方式及入市程序

1、农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）、联营等有偿使用方式入市。

2、农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股）、联营，应采取招标、拍卖或者挂牌的方式公开交易以确定土地使用权人。

3、未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）、联营协议。

4、农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

一是入市主体申请；二是镇人民政府审查，县自然资源局根据初审意见，会同相关行政主管部门，对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查；三是入市主体进行地价评估及入市方案拟定，县自然资源部门应会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密，底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准，最终报价低于底价的，不得成交；四是入市方案表决，入市方案应当经集体经济组织2/3以上成员或者村民代表表决，并形成正式表决材料；五是入市方案审核，入市方案经表决通过后，由入市主体提交自然资源部门，经自然资源部门组织有关部门审查后，报请县人民政府核对；六是公告及交易，入市方案经审核通过后，由县自然资源部门在中国土地市场网以及本县主要媒体上发布入市交易公告，以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入内蒙古自治区自然资源网上交易网进行交易；七是签订成交确认书及公示，土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书或者作价出资（入股）确认书；八是签订流转合同，土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方须按照成交确认书或者作价出资（入股）确认书的约定签订土地出让、出租合同或者作价出资（入股）协议。

第四章是明确土地增值收益分配管理

农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）、联营入市交易的，交易双方应当按照规定向国家缴纳土地增值收益调节金。农村集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。具体分配依据县财政和农牧业和科技局会同相关部门制定的有关办法为准。

第五章明确了开发管理内容

1、依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同确定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。

2、农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续。

3 、农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或者作价出资（入股）、联营等协议约定的开发期限开发土地的，由所有权人会同自然资源部门参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。

4、农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，土地使用权原则上由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理，法律法规另有规定的，按法律法规执行。

5、有下列情形之一的，农村集体经济组织报经县人民政府批准，可以收回集体经营性建设用地使用权：

（一）为实施村镇规划、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）用地单位和个人未按合同约定或者批准文件规定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）土地闲置满两年的；

（四）集体经营性建设用地使用权流转期限届满的；

（五）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第六章明确了转让、转租和抵押条件

1、农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。

2、通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让、出租合同或者作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

3、农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，统一按国家有关规定依法缴纳相关税费，土地增值收益调节金按照《五原县农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法（暂行）》收取。

第七章明确了工作中的法律责任

相关链接：关于印发《五原县农村集体经营性建设用地入市试点实施暂行办法》的通知